وبلاگ

اگر مردم یک محل به طور داوطلبانه (قبل از فتح سرزمین مفتوحه) مسلمان می شدند، باید با مردم آنجا همانند مسلمانان رفتار می شد و نامبردگان موظف به پرداخت عشریه (یک دهم) به عنوان زکات بودند. به همین جهت این اراضی را عشریه نیز می گفتند و هم چنین اراضی عشریه، به زمین های مواتی اطلاق می شد که به این نومسلمانان جهت احیا واگذار می شد و نامبردگان موظف به پرداخت عشریه بودند. ضمنا اراضی عشریه به زمین های مفتوح العنوه آبادی نیز اطلاق می شد که از جانب حاکم اسلامی به عنوان اقطاع به سربازان مسلمان اعطا می گردد.
بند هفتم : اراضی طوع و صلح
از جمله اراضی و زمین هایی محسوب می شدند که به ترتیب، مالکان آن ها به میل خود مسلمان شده یا ساکنان آن اراضی، طی معاهده ای با دولت اسلامی، آن را به دولت اسلامی صلح نموده اند.
بند هشتم : اراضی خراجی
به آن دسته از زمین های آباد اجانب اطلاق می گردد که از راه به کار بردن نیروی جنگی (بنا به دستور رئیس حکومت اسلامی) به چنگ مسلمین افتاده باشد. به این نوع زمین ها تا این مرحله مفتوح العنوه گفته می شود. هرگاه خمس زمین ها از آن کسر شود (به عنوان سهم امام یا رئیس حکومت اسلامی) باقی مانده را اراضی خراجیه می گویند که متعلق به عموم مسلمین (حاضر و غایب، موجود و غیرموجود) است با این قید که عین آن زمین ها غیرقابل انتقال و غیرقابل افراز بوده و کل باقی مانده ی آن صرف رفع نیازمندی های عموم مسلمین می گردد.
بند نهم : اراضی مباح
به آن دسته از اراضی موات و اراضی متروک (غیر از اراضی متروکه شهرداری) که بتوان از طریق حیازت، مبادرت به تملک آن نمود، در اصطلاح فقهی، اراضی مباح گفته می شود.
بند دهم: اراضی اوقافی، اثلاث باقیه و احباس دائم
به هر زمینی که موضوع عقد وقف (اعم از عام یا خاص) قرار گیرد، زمین اوقافی یا موقوفه می گوییم. وقف، عقدی است که به موجب آن، مالک مالی را جهت تسبیل منفعت، حبس نماید. حبس در این حالت، به معنای مصون نگاه داشتن از نقل و انتقال، حتی توسط مالک می باشد. هرچند عده ای اعتقاد دارند با انجام و تحقق وقف، مال از ملکیت مالک (واقف) خارج و در ملکیت تأسیس حقوقی جدیدی به نام موقوفه قرار خواهد گرفت.
به مالک، واقف گفته می شود و کسی که وقف به نفع وی صورت می گیرد، موقوف علیه و به مالی که موضوع وقف قرار می گیرد، مال موقوفه می گویند و شخصی که اداره امور موقوفه را عهده دار است، متولی نام دارد. ممکن است واقف برای عملکرد متولی، ناظری تعیین نماید که با توجه به حدود اختیارات وی، ممکن است نظارت فرد مذکور، اطلاعی یا استصوابی باشد.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

وقف عام و وقف خاص دو نمونه شایع از این عقد می باشد. در وقف عام، حصری برای موقوف علیهم موجود نیست، حال آن که در وقف خاص، موقوف علیه یا موقوف علیهم محصور می باشند.
در حالی که حبس نوعی از عقود احسان است و طی آن، صاحب مال با حفظ مالکیت خود، منافع را برای مدت معین یا نامعین برای فرد خاصی برقرار می نماید. حبس کننده را حابس می نامند و شخصی که حبس به نفع وی برقرار شده، محبوس علیه نام دارد. حبس دارای انواع متعددی است که حبس مؤبد (یا حبس مخلد و دائم)، حبس مطلق و حبس مقید از زمره ی آن ها می باشد. ( جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق،ص۲۰۸) بنابراین در مبحث اراضی، احباس دائمه، به زمین هایی اطلاق می گردد که عین زمین حبس شده (ولی ملکیت آن متعلق به حابس است) و منافع و عایدات آن علی الدوام صرف امور خیرات و مبرات می گردد.
تفاوت این دو اصطلاح (حبس و وقف) در خروج و عدم خروج مال از ملکیت اقدام کننده در هنگام تسبیل منافع، نهفته است. بنابراین اگر در عمل حقوقی مزبور مال از ملکیت مالک خارج نگردد، نام آن اقدام حبس خواهد بود و اقدام کننده حابس نامیده می شود ولی هر گاه مال از ملکیت مالک خارج شود یا مالک نیز نتواند آن را انتقال دهد، در این صورت نام اقدام کننده، واقف می باشد.
علاوه بر خروج و عدم خروج مال از ملکیت اقدام کننده، تفاوت های اختصاری زیر :
الف- تعیین مدت در حبس و عدم تعیین آن در وقف. ب- اعاده ی مالکیت به حابس، در صورت زوال مال و عدم اعاده ی آن به واقف در چنین وضعیتی. ج- اعاده ی مالکیت به ورثه ی حابس در صورت فوت حابس و عدم اعاده ی آن به ورثه ی واقف در صورت فوت وی، از جمله آثار وجه افتراق بین حبس و وقف می باشد که شناخت آن برای پژوهشگر حقوقی حائز اهمیت فراوان است.
ثلث باقی یا دائم یا ثلث مخلد، یکی دیگر از اصطلاحات رایج در حقوق ثبت است. ثلث باقی عبارت از تمامت شش دانگ مال غیرمنقول موصی (وصیت کننده) است که وی آن را به عنوان ثلث اموال خود تعیین نموده تا برای بعد از مرگ خود، وصی (مأمور انجام وصیت) منافع آن را علی الدوام (بدون تعیین مدت) صرف امور خیرات و مبرات نماید.
چون ممکن است موصی بر اثر فعالیت اقتصادی خود تا زمان مرگش، تغییر و تحولاتی در اموالش (زیادت اموال،نقصان اموال) رخ دهد، تمامت شش دانگ پلاک ثبتی فوق (به عنوان ثلث باقی) فقط در مورد آخر است که از ثلث بودن (ثلثیت) خارج خواهد شد.
همان گونه که ملاحظه می شود، هر چند ممکن است بین اثلاث باقیه (دائم و مخلد) و احباس و وقف قرابت زیادی وجود داشته باشد و شاید از پاره ای جهات مربوط به اعمال مقررات، احکام ثلث باقی با وقف مشابه باشد، لیکن این مشابهت، مانع از بازشناسی تفاوت بین این دو واژه نخواهد بود.
اولا: ثلث باقی از لحاظ تبیین ماهیت حقوقی، در مبحث وصیت توصیف می گردد. حال آن که وقف، موضوع و عنوان مستقل حقوقی و فقهی است.
ثانیا: چون ثلث باقی یکی از اجزای وصیت است، بنابراین تا هر زمان قبل از مرگ موصی، قابل عدول از جانب وی می باشد، ولی وقف، فاقد چنین ماهیتی است و به مجرد انعقاد آن (ایجاب و قبول و قبض و اقباض)، مالکیتی برای واقف متصور نخواهد بود یا این که وی و ورثه اش حق نقل و انتقال آن را ندارند.
ثالثا: هرگاه تا قبل از فوت موصی ( بدون عدول وی از وصیت) با توجه به فعالیت های اقتصادی اش، ممکن است شش دانگ مال غیرمنقول یادشده از ثلث بودن خارج و ماهیت ثلث باقی از بین رفته و قسمتی از آن مال، متعلق حق ورثه گردد ( به این حالت ثلث غیرباقی گفته می شود) که در این حالت، فقط زمانی می توان ثلث غیرباقی را تصرف و منافع آن را در جهت خواست و اغراض موصی تسبیل کرد که رضایت بقیه ی ورثه حاصل گردد.
گفتارسوم: تقسیم بندی اراضی از جهت نوع بهره برداری
. مبنای تقسیم بندی رایج اراضی، بر اساس نوع بهره برداری، وجود یا نبود مالک، داشتن یا نداشتن پوشش گیاهی، پس روی و پیش روی آب ها، حریم و حریم نبودن، باعث تمیز هشت دسته اراضی از یکدیگر خواهد شد. اراضی موات، اراضی متروکه، اراضی بایر، اراضی دایر، اراضی عمومی، اراضی ملی، اراضی جنگلی و اراضی ساحلی حاصل چنین تقسیم بندی خواهند بود که قبلا سه دسته از آن ها ( اراضی موات، بایر و دایر) را در گفتار مربوط به تقسیم بندی اراضی از دیدگاه فقهی به طور خلاصه بیان نمودیم که در این قسمت نیز به شرح پنج دسته دیگر ( اراضی متروکه، اراضی عمومی، اراضی ملی و اراضی جنگلی و اراضی ساحلی) به اختصار می پردازیم :
بند اول:اراضی متروکه
صرف نظر از بحث مالکیت، به آن دسته از اراضی، متروکه اطلاق می گردد که بر اثر بروز حوادث طبیعی یا مهاجرت مالکین آن ها به شهرها یا روستاهای هم جوار یا بر اثر توسعه معابر قسمت های ناچیزی از آن ها در حاشیه معبر باقی مانده باشد به نحوی که مالکین چنین املاکی از آن ها دست برداشته یا اعراض نموده باشند و در صورت وجود ابنیه ای در آن ها، ابنیه مزبور رو به ویرانی و خرابی رفته باشد به طوری که مالک آن هیچ هزینه ای بابت احیا و عمران آن ننماید.
در تعریف دیگری که از این نوع اراضی به عمل آمده است، متروکه را هر نوع اراضی دانسته اند که مالک آن قهرا (در اثر حوادث طبیعی نظیر زلزله) یا به اختیار ( نظیر اعراض عملی و اختیاری روستانشینان و هجوم آنان به شهر) از مالکیت زمین چشم پوشی نموده و باعث ویرانی ( عدم آبادانی و احیای آن) گردد.( نادر اسکافی، فرهنگ ثبتی،ص.۲۰)
با توجه به تعاریف فوق می توان عناصر تشکیلی اراضی متروک را به شرح زیر تبیین نمود :
الف- سابقه مالکیت خصوصی قطعی در ملک وجود داشته باشد. ب- فعلا اراضی مذکور به کشت و زرع و آبادانی مشغول نباشد. ج- مالک سابق اراضی، قهرا یا اختیارا از آن اعراض عملی نموده باشد.
گاهی از اوقات ممکن است بر اثر توسعه معابر یا تعریض خیابان ها، قسمت بسیار اندک و ناموزونی از ملک اشخاص در خارج معبر قرار گیرد که استفاده از آن برای مالک نیز مفید نباشد. در اصطلاح رایج در شهرداری ها، به این ملک نیز اراضی متروکه گفته می شود. ( جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق،ص.۳۰) با توجه به عناصر تشکیل دهنده اراضی متروکه، باید توجه داشت که اراضی متروکه گرچه از لحاظ تعریف بسیار نزدیک به اراضی بایر می باشند، لیکن از جهت حکمی با اراضی موات، شبات بیشتری دارند.
البنه باید توجه داشت که اراضی متروکه شهرداری، ممکن است در اثر کاهش عرض معبر توسط شهرداری نیز بروز نماید. مثلا شهرداری بنا به دلایل شهرسازی، ضمن کاهش عرض یک خیابان ( تقلیل عرض آن)، باعث شود که قسمتی از خیابان جزو املاک متروکه قرار گیرد. این نوع متروکه امروزه شیوع بیشتری در جامعه دارد.
بند دوم: اراضی عمومی
به آن دسته از اراضی اطلاق می گردد که در تملک شهرداری قرار گرفته باشد. بر طبق تبصره ی ۶ الحاقی به قانون شهرداری در تاریخ ۲۷/۱۱/۱۳۴۵، اراضی کوچه های عمومی، میدان ها، پیاده رو ها، خیابان ها و به طور کلی معابر و بستر رودخانه ها و نهرها و مجاری فاضلاب شهرها و باغ های عمومی و گورستان های عمومی و درختان معابر عمومی واقع در محدوده هر شهر که مورد استفاده عموم قرار می گیرد، ملک عمومی محسوب و در مالکیت شهرداری است.
البته باید توجه داشت که مطابق همان تبصره، ایجاد تأسیسات آبیاری از طرف وزارت آب و برق (نیرو) در بستر رودخانه ها واقع در محدوده ی شهرها بلامانع است و شهرداری ها نیز مکلف اند برای اجرای هرگونه عملیات عمرانی در بستر رودخانه، قبلا نظر وزارت آب و برق (نیرو) را جلب نمایند. به همین دلیل، بند ۲۷۰ م.ب.ث.، در هنگام قبول تقاضای ثبت اشخاصی که مسیل یا رودخانه متروکه ای را تسطیح نموده و در صدد تقاضای ثبت چنین اراضی بودند، به مأمورین ثبت هشدار می داد که از پذیرش تقاضای ثبت چنین اشخاصی جلوگیری به عمل آورند.
گاهی اوقات اراضی اختصاصی اشخاص بر اثر اعمال طرح های عمرانی شهرداری ها، تبدیل به یکی از اراضی عمومی ( به ویژه کوچه و خیابان) می گردد که در این صورت می بایست وفق ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت املاک، مراتب این تبدیل وضعیت در دفتر املاک اخبار گردد.
بند سوم: اراضی دولتی
مطابق آیین نامه اجرایی لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹، به کلیه زمین هایی که به نحوی از انحا به دولت منتقل شده باشد ( از طریق اصلاحات ارضی، به عنوان خالصه، مجهول المالک و غیره) و هم چنین کلیه اراضی متعلق به دولت که جهت استفاده در اختیار اشخاص حقیقی یا حقوقی یا مؤسسات دولتی قرار گرفته و به علت عدم استفاده از آن یا عدم رعایت مفاد قرارداد منعقده با دولت، به دولت بازگردانده شده است و نیز زمین هایی که به هر نحوی از انحا در رژیم سابق، ملی اعلام شده ( نظیر زمین هایی که به جهت حفظ محیط زیست، شکارگاه های عمومی و اختصاصی و جلوگیری از بدی آب و هوا به تملک دولت درآمده) و هم چنین کلیه زمین های موات جزو اراضی دولتی محسوب می گردند اعم از این که ثبت شده باشند یا نشده باشند و اعم از این که دایر یا بایر باشند.
بند چهارم: اراضی جنگلی ( جنگل تکامل نیافته)
مطابق ماده ی یک آیین نامه اجرایی لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹ شورای انقلاب، به زمین هایی که در آن ها آثار جنگل از قبیل نهال،پاجوش یا کنده درختان جنگلی ( به طور گروهی یا پراکنده) وجود داشته باشد که میزان آن ها در هر هکتار ( ۱۰۰۰۰ مترمربع) از یک صد اصله تجاوز نکند، اراضی جنگلی اطلاق می گردد. هم چنین مطابق همان ماده از آیین نامه، هرگاه درختان جنگلی به گونه ای پراکنده باشند که حجم آن ها در هر هکتار در شمال ( از آستارا تا حوزه گیلداغی) کمتر از ۵۰ متر مکعب و در سایر نقاط ایران کمتر از ۲۰ متر مکعب باشد به این نوع زمین ها، اراضی جنگلی گفته می شود. در صورتی که تراکم درختان در محل مذکور از نوع شمشاد باشد، در صورتی که حجم درختان شمشاد در هر هکتار کمتر از سی متر مکعب باشد، به آن جا اراضی جنگلی گفته می شود. بدیهی است در صورتی که میزان تراکم درختان شمشاد در هر هکتار زمین، بیش از ۳۰ متر مکعب باشد، به آن منطقه در اصطلاح، جنگل شمشاد گفته می شود.
مطابق ماده ی یک قانون ملی شدن جنگل های کشور ( مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱) عرصه و اعیانی کلیه جنگل ها، مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور را جزو اموال عمومی محسوب نموده و مالکیت آن را متعلق به دولت می داند ولو این که قبل از این تاریخ، افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند. بنایراین همان گونه که مشاهده می شود اراضی جنگلی از واژه های جنگل، مراتع و بیشه های طبیعی مجزا است و به همین دلیل، بازشناسی واژه های یادشده ( جنگل، مراتع، بیشه های طبیعی) امری انکارناپذیر خواهد بود.
الف) جنگل
اگر تراکم حجمی درختان به نحو مندرج در اراضی جنگلی، بیش از حد نصاب های یاد شده باشد، به چنین اراضی، جنگل گفته می شود. بنابراین جنگل، زمینی است که تراکم درختان ( از جهت حجمی) بسیار بیشتر از اراضی جنگلی است.
معمولا جنگل ها به طور طبیعی ایجاد می گردند ولی در پاره ای از موارد، اشخاص حقیقی یا حقوقی، به منظور استحصال چوب از درختان مبادرت به غرس درخت می نمایند که اگر میزان دانسیته ( تراکم حجمی= چگالی) درختان بیش از نصاب اراضی جنگلی باشد، به اراضی آنان جنگل غیرطبیعی می گویند. در غیر این صورت، به زمین های آنان، اراضی جنگلی غیرطبیعی اطلاق می گردد.
با توجه به موقعیت جغرافیائی ۳ منطقه جنگلی در ایران وجود دارند که عبارتند از:
۱- جنگل خزری (هیرکانی) که شامل دامنه های شمال البرز از سواحل خزر تا ارتفاع ۲۵۰۰ متری را دربرگرفته و از آستارا در استان گیلان تا گلیداغی در استان گلستان ادامه می یابد.
۲- جنگل ایرانی تورانی که به عنوان جنگل های زاگرسی نیز معروف است واقع در منطقه غرب و جنوب غرب کشور میباشد.
۳- جنگل خلیجی عمانی: این جنگل شامل سواحل دریای عمان و خلیج فارس از حاشیه دریا تا اولین ارتفاعات میباشد و از چابهار در استان سیستان و بلوچستان شروع و تا استان خوزستان ادامه می یابد .
ب) مرتع
جمع مرتع، مراتع می باشد و آن عبارت از زمین هایی است که در فصل چرای دام ها، دارای پوششی از گیاهان علوفه ای خودرو بوده و با توجه به سابقه ی علف چری آن، عرفا به عنوان مرتع شناخته شده باشد. اعم از این که در کوه، دامنه آن و یا در زمین مسطحی قرار گرفته باشند.
مطابق قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۹/۱۰/۱۳۴۰، مرتع به زمینی گفته می شد ( اعم از کوه، دامنه ی آن یا زمین مسطح) که در آن نباتات و علوفه به طور طبیعی روییده و بتوان در هر هکتار از آن حداقل سه رأس گوسفند یا معادل آن از دام دیگر را در یک فصل چرا، تعلیف نمود. از جهت این که وضعیت یادشده ( ایجاد مرتع) به وسیله اشخاص ایجاد شده یا نشده باشد، به مراتع طبیعی و غیرطبیعی تقسیم می شوند و هم چنین مراتع از جهت وجود و نبود درخت به مراتع مشجر و غیرمشجر تقسیم می گردند.
مطابق ماده ی یک آیین نامه اجرایی قانون ملی شدن جنگل ها، مرتعی که دارای درختان جنگلی خودرو باشد، مرتع مشجر و زمینی ( کوه، دامنه، جلگه) که در فصل چرا دارای پوشش گیاهی علوفه ای خودرو بوده و با توجه به سابقه ی چرا، عرفا مرتع شناخته می شود. به لحاظ فقدان وجود دو شرط ( آیش بودن، دارا بودن درختان جنگلی خودرو) به عنوان مراتع غیرمشجر شناخته می شوند.
بعد از انقلاب، بدون این که از مرتع تعریفی به عمل آید، مطابق ماده ۲ لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۶/۱/۱۳۵۹ شورای انقلاب، مراتع در اختیار حکومت اسلامی قرار گرفت و حکومت موظف شد تا با رعایت مصالح جامعه و حدود نیاز و توانایی های اشخاص، بهره برداری از آن ها را به افراد یا شرکت ها واگذار نماید و یا در مواردی که مصلحت جامعه ایجاب می کند به کارهای عام المنفعه اختصاص دهد.
ج) بیشه
مطابق ماده ی یک قانون اصلاحات ارضی سال ۱۳۳۹، به زمینی که در آن به ازای هر هکتار(۱۰۰۰۰ مترمربع) بیش از هزار اصله از درختان غیرمثمر توسط اشخاص غرس شده باشد، بیشه یا قلمستان گفته می شود. بیشه ها یا قلمستان ها معمولا به وسیله اشخاص ایجاد می شد که به آن بیشه های اختصاصی گفته می شد. لیکن در پاره ای از موارد، بیشه ها ساخته ی دست بشر نبود که به این بیشه ها، بیشه های طبیعی می گفتند.
بند پنجم: اراضی ساحلی
مطابق ترمینولوژی حقوقی، به زمین های متصل به خط فاصل بین آب دریا و خشکی که از طرف خشکی به اراضی آباد شده محدود است، اراضی ساحلی گفته می شود که نمونه روشن اراضی موات می باشد ( جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق،ص.۲۶) که دربرگیرنده اراضی مجاور ساحلی و اراضی مستحدث ساحلی می باشد.
الف) اراضی مجاور ساحلی
به زمین هایی که در مجاورت دریا و دریاچه و یا در مجاورت اراضی مستحدثه قرار داشته باشند، اراضی مجاور ساحلی گفته می شوند و در هنگام قبول تقاضای ثبت چنین اراضی، بند ۲۷۱ م.ب.ث دعوت از نماینده وزارت کشاورزی و حضور وی را الزامی می دانست. شاید یکی از علت های اصلی حضور نماینده مذکور، تفکیک اراضی مجاور ساحلی از اراضی مستحدث ساحلی بوده است.