وبلاگ

جهت کارشناسی سندی که فقط امضا فروشنده مورد ادعا قرار گرفته بود و در قرار کارشناسی، فقط بررسی و مقایسه آن امضا مورد نظر بود، با در اختیار داشتن امضائات مسلم الصدور صاحب امضای مورد بحث به دفترخانه ای مراجعه کرده و با ملاحظه ثبت سند مورد ادعا در دفتر دفترخانه و نیز مقایسه امضا فروشنده با امضائات اساس تطبیق و مسلم الصدور، اصالتِ امضای مورد ادعا احراز شد. لیکن در بررسی های فیزیکی و با بهره گرفتن از نور ماوراء بنفش (U.V) این نتیجه حاصل گردید که غیر از امضا، بقیه متن سند و مشخصات متعاملین مورد پاک شدگی شیمیایی و دوباره نویسی قرار گرفته و حتی کاغذ صفحاتی که سند در آن درج شده بود از نظر جنس کاغذ و نوع چاپ با سایر صفحات دفتر تفاوت داشت. بنابراین با بررسی محل دوخت صفحات به یکدیگر مشخص گردید که سوراخ های دوخت بر هم منطبق نیست و صفحات سند مورد ادعا مربوط به دفتر دیگری بوده که با الصاق آن به دفتر موجود و استفاده از یک امضای اصیل، که مربوط به سندی دیگر و تنظیمی در دفترخانه ای دیگر بوده است، سند مورد ادعا که از متراژ بالا و قیمت هنگفتی برخوردار بود صادر و از این سند جعلی، رونوشت در اختیار مجرمین گذاشته شده بود. این گونه اَعمال مجرمانه و جعل، ضرورتاً توسط سردفتر صورت نمی گیرد و قاعدتاً در غیاب سردفتر، مجرمین حرفه ای با اغفال برخی از پرسنل خاطی و سودجو، ماهرانه، به اینگونه نیات مجرمانه خود جامه عمل پوشانیده و کلاهبرداری های کلانی را انجام دهند. لذا سردفتر موظف است که مراقبت های ایمنی و حفاظتی مستمر و زیادی نسبت به دفاتر و بایگانی اعمال نموده و نسبت به دفاتری که مربوط به سال های قبل و یا سردفتران ماقبل خود بوده و در بایگانی راکد خاک می خورند بی توجه نباشد.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

نمونه ای از تخلفات بارز و جبران ناپذیری که در دفاتر اسناد رسمی مشاهده شده، صدور اسناد قطعی غیرمنقول «املاک مصادره شده» است که تاریخ صدور آنها را به تاریخ قبل از مصادره و قبل از پیروزی انقلاب اسلامی و حتی برای اشخاص ایرانی که تابعیت کشورهای بیگانه را دارند، به صورت جعلی از نظر تاریخ صدور سند، با تبانی صاحبان و مالکینی که اموال آنها مصادره شده و با در دست داشتن سند رسمی در دادگاه های بین المللی مطرح و رسیدگی می شود که در صورت موفقیت، اینگونه اشخاص، میلیاردها دلار از حقوق دولتی که متعلق به مردم است در آستانه چپاول و تاراج قرار می گیرد. هرچند که خوشبختانه معمولاً با دفاع هیئت های کارشناسی که در عمل تسلط و تجربه و مهارت های فنی برتر ایرانی مانع از صدور احکام به ضرر کشور گردیده و با فرد خاطی برخورد قانونی صورت گرفته است. و صد البته خوشبختانه احساس مسؤولیت وجدانی و میهنی اغلب قریب به اتفاق سردفتران از تکرار اینگونه جرائم پیشگیری نموده است. لیکن در این گونه موارد ضرورت بازرسی دقیق و مستمر کارشناسان اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور از دفاتر دفترخانه های اسناد رسمی و تأکید و تردید و بررسی کارشناسانه معاملاتی که از اهمیت خاصی برخوردارند و استثناء بر قاعده محسوب می شوند یک وظیفه ملی ـ میهنی بوده و در جهت حراست از کیان اقتصادی و سیاسی مردم و دولت است!
ب :نحوه و چگونگی احراز هویت و کنترل اصالت مدارک شناسایی، وکالتنامه ها و پاسخ استعلاماتی که به اعتبار آنها اسناد خصوصاً معاملات قطعی تنظیم می شود و مسؤولیت صحت و اصالت آنها به عهده سردفتر است؛
در برخورد با متعاملین خصوصاً معامل و وکیل، سردفتر باید به شرایط طبیعی و روحی و ارادی و صادقانه آنها توجه و عنایت خاص داشته و در هر گونه رفتار و گفتار مشکوک و تأمل برانگیز آنها دقت نماید.
اسناد هویتی خصوصاً شناسنامه و اخیراً کارت ملی که ضریب اطمینان بیشتری دارد دقیقاً از نظر تطابق کامل عکس با خود شخص و با توجه به فاصله زمانی عکس و سن افراد مورد بررسی و ملاحظه قرار گرفته و تا اطمینان قطعی از اینکه عکس مربوط به خود شخص است یا در قبال ارائه تصویر (عکس) کارت ملی خدمات ندهد و از پذیرش سایر مدارک جهت تنظیم سند (به دلیل عدم ارائه مدرک شناسایی قابل قبول) خودداری نماید.
در مقایسه و تطبیق عکس مندرج در مدارک شناسایی با اشخاص، توجه کردن به فاصله زمانی صدور این اسناد با سن شخص، ضروری است و همچنین در مقایسه با اعضا و اجزای تغییر ناپذیرتری مانند چشم، لب، بینی، فاصله بینی با لب، اندازه لب ها، شکل و اندازه و میزان برجستگی و یا چسبندگی گوش ها توجه دقیق تر و بیشتری شود. به علائم خاص و مشخصه افراد در صورت مانند سالک، خال، جوش ها، بریدگی ها و محل استقرار آنها عنایت شود. در صورت اعمال جراحی زیبایی خصوصاً برای بینی که در خانم ها بیشتر مرسوم و تا حدودی عمومیت یافته و عکس های ماقبل و مابعد در مدارک شناسایی جدید و قدیم توجه شده و در شناسایی و تطبیق عکس خانم ها از بانوان همکار دفترخانه کمک گرفته که با دقت بیشتر و مقایسه تمامی اجزای سر و صورت و نشانه های ظاهری، اشتباهی در مقایسه و امر مهم احراز هویت اشخاص پیش نیاید.
به هرگونه استقرار غیرعادی عکس مثلاً بر روی کاغذ شناسنامه، کارت ملی، جابجایی، سوراخ اضافی ماشین دوخت، چسب اضافی و نوع پرس کارت ملی، که احتمال تغییر و تعویض عکس را نشان می دهد، توجه شود.
هرگونه دست بردن، تراشیدگی، الحاق و یا آثار لکه هایی که ممکن است ناشی از کاربرد مواد شیمیایی پاک کننده و تغییر مشخصات باشد مورد توجه قرار گیرد و توصیه می شود سردفتران محترم چند وسیله بررسی مقدماتی کوچک و ارزان قیمت مانند ذره بین های چراغ دار که حداقل بزرگنمایی آنها تا ده برابر باشد و چراغ مطالعه با نور ماوراء بنفش (U.V) که با باطری کار می کند و این نور معمولاً لکه های پاک شدگی و اختلاف نوع کاغذها را به صورت لکه و تفاوت رنگ در جای نسبتاً تاریک مانند فضای زیر میز کار نشان می دهد و چسب های اضافی را هم مشخص می کند خریداری و از آن استفاده نمایند. این نور حتی شماره های رنگی و نوع بازتاب و ذرات ایمنی که در کاغذ کارت ملی، چک های بانکی، تراول چک ها و نظایر آن تعبیه شده است و در کنترل اصالت کارت ملی و نیز اوراق بهادار مؤثر است از کاربرد بسیار مفیدی برخوردار است، در صورت لزوم و در مورد اسناد مهم که ممکن است با تردید همراه باشد بهتر است از مشاورت کارشناسان باتجربه در این رشته بهره گیری و از هرگونه حوادثی که اعتبار دفترخانه را مخدوش و اتهاماتی را وارد می کند پیشگیری نمایند.
به وکالتنامه هایی که برای صدور اسناد قطعی و تعهدآور که خصوصاً از بار مالی زیادی برخوردار است چه در احراز اصالتِ خودِ وکالتنامه و چه در احراز هویت اشخاص ذی ربط توجه بیشتری مبذول و در صورت هرگونه تردید، از دفترخانه مربوطه استعلام و تأیید اعتبار و اصالت آن را مطمئن شوند.
برای اطمینان از زنده بودن و در قید حیات بودن موکل در مواردی که با تردید و عدم اطمینان مواجه هستند حداقل شناسنامه موکل را ملاحظه و از عدم ابطال شناسنامه مطمئن گردیده و یا به نحوی از انحاء و کسب اطلاع از فرزندان و نزدیکان وی میزان و درصد اعتبار اسناد صادره را بالا ببرند.
در اصل بودن مدارک هویتی دقت کافی نموده و مدارکی که از طریق فتوکپی و یا عکس رنگی و کامپیوتری تهیه و پرس پلاستیکی می شوند توجه گردیده و جز مدارک اصلی، معتبر و قانونی مدرکی را نپذیرند (مثلاً نوع پرس کارت ملی دارای برجستگی خاص است که قابل لمس بوده و آن را از عکس کارت متمایز می سازد).
جعل کارت های پایان خدمت و یا معافیت از خدمت سربازی زیاد مشاهده شده است. لذا با دقت در ویژگی های کارت های اصیل و مقایسه دقیق نمونه های اصلی از نظر ابعاد، ضخامت، وزن، نوع چاپ، رنگ آمیزی و تداخل رنگ ها در یکدیگر و نمونه مهر و امضائات مسؤولان حوزه نظام وظیفه، با توجه به زمان تصدی امضاکننده و محل و زمان صدور، کارت های مسلم الصدور و اصیل را از کارت های مجعول و شبیه سازی شده بازشناسند.
هرگز از شهود و معرفین حرفه ای که معمولاً با دریافت مبالغی آماده انجام هر کار خلاف شرع و قانون می شوند استفاده و پذیرش نشود و دقت شود که شهود و معرف ها بهتر است از افراد شناخته شده و از بستگان نزدیک متعاملین که مستخدم دولتی یا دارای جواز و پروانه کسب بوده و در هر صورت شناخته شده، مورد وثوق، قابل اعتماد و از اعتبار شغلی برخوردارند استفاده شود.
استفاده از دوربین های مدار بسته در دفترخانه جهت کنترل مراجعین و عکسبرداری از متعاملین هنگام امضا و تنظیم اسناد با قید تاریخ، روز و ساعت حضور .
امید که تمامی سردفتران محترم با تسلط کافی بر مقررات، قوانین را رعایت کنند و همچنین با نظارتِ همیشگی و مداوم خود بر امور دفترخانه، ضمن تکریم ارباب رجوع، در جهت اِعمال سیاست های قضازدایی و کاهش خسارات مدنی ـ که بعضاً قابل جبران نیست ـ گام های مؤثری بردارند. ^[۴۷]
۴۰-۲. حقوق ثبت
حقوق ثبت در حوزه عمل و اجرا به ضمانت اجرا در نیامده است. ضمانت اجرای آن، حقوق کیفری از طریق اعمال مجازات ها در حق مجرمین ثبتی به حمایت از حقوق ثبت می پردازد.
جرم ثبتی فعل یا ترک فعل کارمندان ثبت و سران دفاتر رسمی در نقص قوانین و مقررات ثبتی است. جرائم ثبتی مجموعه ای از جرائم عمومی، انتظامی، خطاهای کیفری و امور خلافی می باشد.
کیفرهای ثبتی زیرمجموعه مجازات های بازدارنده می باشد که عبارتند از حبس، جزای نقدی، تعطیلی و لغو پروانه، انفصال.
ویژگی های مهم قوانین ثبتی و حقوق ثبت عبارتند از: استحکام بخشی به مالکیت، تولید امنیت قضایی و اقتصادی، درآمد زدایی، خاصیت لازم اجرایی، تولید و انکارناپذیری.
دو جرم عمومی فراگیر در حقوق ثبت کلاهبرداری ثبتی و جعل ثبتی و گونه های متفاوت آن می باشد. جرایم امتناع از تحویل اوراق و دفاتر ثبتی توسط سردفتر منفصل، عقدنمودن زن شوهر دار، ازدواج بدون گواهی سلامت از جرایم ویژه ثبتی است که حقوق کیفری با اعمال مجازات حبس و جزای نقدی در حق اینگونه مجرمین به حمایت از حقوق قربانیان جرایم ثبتی پرداخته است.
جرایمی از قبیل تقصیر منجر به از اعتبار افتادن سند، ثبت اسناد مخالف قانون، عدم احرا هویت در ثبت سند، قصور منجر به ثبت سند معارض، دریافت وجه اضافه و رفتارهای خارج از نزاکت شغلی کیفر انفصال دارند.
حقوق ثبت در ایران دانش تازه ای است از فقه و سنت و علوم دینی تولد نیافته، بلکه دانش خارجی است که بن مایه های آن از حقوق فرانسه گرفته شده است و با حقوق مدنی و فقه اسلامی امتزاج یافته است.
هدف مهم این دانش تحکیم و تثبیت حقوق مالکانه انسانها در مالکیت خود می باشد. حقوق ثبت از چهار قانون تشکیل یافته است. این چهار قانون عبارتند از:
۱- قانون ثبت املاک ۲- قانون ثبت اسناد ۳- قانون ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی
۴- قانون دفاتر رسمی و اجرای مفاد اسناد رسمی.
۱-۴۰-۲. ویژگی های حقوق ثبت
۱- قواعد و مقررات حقوق ثبت تثبیت کننده و استحکام بخش مالکیت می باشد.
۲- این قواعد تولید امنیت قضایی می کنند تا از طرح دعاوی و منازعات در محاکم جلوگیری شود.
۳- قواعد ثبت مولد امنیت اقتصادی و سرمایه گذاری در کشورند و سرمایه گذار با ثبت اموال خود اعتماد بیشتری به سرمایه گذاری پیدا می کنند.
۴- قوانین و مقررات ثبتی الزام آور اند. نمی توان برخلاف آنها توافق نمود. ثبت عقود و معاملات وفق مواد ۴۷ و ۴۸قانون ثبت اجباری است.
۲-۴۰-۲. اهداف حقوق ثبت
علوم مختلف بر اساس ماهیتی که دارند دارای اهداف متفاوتی هستند. از آنجا که موضوع حقوق ثبت دو مقوله املاک و اسناد است لذا بر اساس موضوع این علم اهداف آنها متفاوت است. برای حقوق ثبت چهار هدف عمده می توان بیان نمود.
۱- حقوق ثبت با هدف صدور شناسنامه مالکیت: همانطور که انسانها به وسیله شماره شناسنامه از همدیگر تمیز داده می شود، خودروهای گوناگون و متنوع از طریق شماره پلاک یا شماره انتظامی شناسایی می گردند. املاک نیز جهت تعلق آنها به افراد و شناسایی مالک آنها نیاز به شناسنامه و شماره پلاک ویژه دارند. شناسنامه مالکیت همان سند مالکیت است که از طریق اداره ثبت صادر می گردد. اگر این شناسنامه مالکیت که سند نامیده می شود نباشد کره زمین به صورت مشا در می آید.
۲- حقوق ثبت با هدف پیشگیری از نزاع: ملک چون نقش یک سرمایه و کالا در زندگی ایفا می کند لذا موجب رقابت و طمع ورزی انسان هاست. طمع ورزی موجب اختلاف و نزاع می شود. اگر املاک سند و شناسنامه معین نداشته باشد از طریق اسناد عادی می توان یک ملک را در یک روز چندین بار معامله معارض نمود و معاملات معارض تولید اختلاف می نمایند. جهت جلوگیری از این اختلاف دولت به نمایندگی از جامعه مبادرت به صدور شناسنامه مالکیت برای املاک مردم می نماید و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک را کسی مدانند که سند رسمی در دست دارد.
۳- حقوق ثبت با هدف اعتباربخشی به اسناد: اسناد عادی به خودی خود به نفس صدور دارای اعتبار قانونی نمی باشند. اسناد به محض آنکاه به ثبت رسیدند رسمیت پیدا می کنند. پیام مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، که ثبت عقود و معاملات را اجباری می داند اعتباربخشی به اسناد مربوط به عقود و معاملات اشخاص است.
۴- حقوق ثبت با هدف درآمدزایی دولت: حقوق ثبت در چهار حوزه فعالیت دارد حوزه ثبت اسناد، حوزه ثبت املاک، حوزه ثبت شرکت ها و حوزه اجرای مفاد اسناد رسمی. در هر چهار حوزه اجرای قوانین ثبتی موجب عایدات و درآمد برای خزانه دولت می گردد. دولت به طور غیرمستقیم از طریق اداره ثبت و عواید و مطالبات خود را تحصیل می نماید به عنوان نمونه مالیات نقل و انتقال املاک، اتومبیل ها، مالیات های مشاغل، عوارض شهرداری، حق بیمه سازمان تأمین اجتماعی همه از طریق سران دفاتر رسمی در هنگامی تنظیم سند وصول می شود.
ب- پیشینه عملی پژوهش